Mieszkania są drogie, a ich ceny stale rosną. Dlaczego mieszkania są tak drogie? Czy dałoby się je budować taniej? Oto analiza na przykładzie najpopularniejszego formatu – mieszkania dwupokojowego.

Według ostatniego badania NBP miesięczna pensja przeciętnego Kowalskiego starczy na kupno zaledwie 0,83 metra kwadratowego mieszkania. Polacy zarabiają zdecydowanie za mało w stosunku do cen nieruchomości. Wyjaśniamy, skąd bierze się ich wysoka cena.

Dwupokojowe mieszkanie – 54 metry

Najczęściej poszukiwanym lokalem jest bezapelacyjnie mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 54 metrów. Jako przykład bierzemy średnią cenę w województwie mazowieckim oraz małopolskim.

Według danych portalu Domiporta.pl w lutym bieżącego roku wśród wpisywanych parametrów – mieszkanie dwupokojowe było wyszukiwane przez 44 procent użytkowników poszukujących mieszkania.

Mazowieckie

Z danych NBP najnowszego raportu “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2017” wynika, że w województwie mazowieckim koszty budowy jednego metra kwadratowego rozkładały się następująco:

  • 26 procent – zysk dewelopera
  • 4 procent – koszt ogólny
  • 2 procent – koszt kredytu
  • 46 procent – koszt budowy
  • 2 procent projekt
  • 20 procent – kupno ziemi oraz jej zagospodarowanie

Według danych portalu Domiporta.pl średnia cena mieszkania dwupokojowego w województwie mazowieckim wynosiła dokładnie 333 047 złotych. A to oznacza, że:

  • 86 592zł – zysk dewelopera
  • 13 321zł – koszt ogólny
  • 6 660zł – koszt kredytu
  • 153 201zł – koszt budowy
  • 6 660zł – projekt
  • 66 609zł – ziemia plus zagospodarowanie terenu

Małopolskie

Informacje udostępnione przez NBP pokazują, że różnica w procentowym podziale kosztów między województwami nie jest duża. Większe odchylenie względem województwa mazowieckiego widać jedynie w koszcie budowy. Ten jest większy w okolicach Krakowa. Tańszy za to jest sam zakup ziemi oraz jej przygotowanie. Szczegóły:

  • 25 procent – zysk dewelopera
  • 4 procent – koszt ogólny
  • 3 procent – koszt kredytu
  • 49 procent – koszt budowy
  • 2 procent projekt
  • 17 procent – kupno ziemi oraz jej zagospodarowanie

Średnia cena mieszkania dwupokojowego z rynku pierwotnego dla województwa małopolskiego wynosi 296 862 złotych. Według danych portalu Domiporta.pl. Oznacza to, że:

  • 74 215zł – zysk dewelopera
  • 11 874zł – koszt ogólny
  • 8 905zł – koszt kredytu
  • 145 462zł – koszt budowy
  • 5 937zł – projekt
  • 50 466zł – ziemia plus zagospodarowanie terenu

Skąd się bierze cena mieszkania

Gołym okiem widać, że największą częścią ceny jest koszt budowy, kupna gruntu oraz marża dewelopera. Ta ostatnia nie powinna jednak dziwić. To deweloper musi posiadać swój własny wkład oraz bierze na siebie całkowite ryzyko inwestycyjne.

Na podanych przykładach widać również, jak korzystny może być program Mieszkanie Plus. Gdyby odjąć 17-20% od budowy każdego mieszkania, można by je budować dużo taniej niż obecnie.

Niestety. Jak zapowiedziała w tym miesiącu Rada Mieszkalnictwa, w ciągu najbliższych 20 miesięcy rozpocznie się budowa pierwszy 10 tysięcy mieszkań w programie Mieszkanie Plus. Dla porównania warto zaznaczyć, że prywatnie deweloperzy oddadzą w tym roku ponad 205 tysięcy lokali.

Źródło: nbp.pl